전세자금반환대출 전세금퇴거반환 dsr보다 높게 설정된 사유와 신청금리 한도

전세자금반환대출 전세금퇴거반환 dsr보다 높게 설정된 사유와 신청금리 한도

주택담보대출 금리 하락세가 당분간 이어질 전망이래요. 2024년 상반기에는 외환 서비스도 본격적으로 개시될 전망이라고 합니다만, 이미 상당히 높아진 가계 부채이기 때문에 스트레스 DSR도 도입된다고 하니 차입에 있어서 희비가 엇갈리는 상황이 되지 않을까 생각했습니다. 주택 구입 후에는 안전자산을 하나 확보한 상태가 돼 추가 자금을 언제든지 담보로 활용할 수 있는 여건이 마련되는데 문제는 심사 난도와 규제가 됩니다. 후년에는 어떻게 심사가 진행될지 전혀 예측할 수 없었던 만큼 서둘러 전세반환대출을 실행한 목적도 있었습니다. 게다가 미국도 통화긴축정책을 종료할 것이라는 기대감이 커지면서 추가 주택담보대출 실행에 적기가 된 시점이기도 했기 때문에 높았던 이자율 부담을 한층 해소할 수 있는 시기이기도 했습니다.

큰 자금이 필요할 때 대출의 손에 잡히지만 신용대출은 여전히 규제가 강화된 상태로 묶여 있었고, 그럼에도 담보상품은 자금 확보에 유연함이 더해진 상황이었습니다. 디딤돌과 보금자리론을 실행하기 위해 오랜 시간 신용점수를 관리해온 상황이라 실행 후 하락해도 점수가 떨어지는 폭은 크지 않았습니다. 그래도 여전히 800점대를 유지하고 있었던 것입니다. 그래서 신용상품을 활용해서 받을 수 있는 자금이 처음부터 꽉 찬 것은 아니었지만 비상금 정도라 필요자금을 완전히 확보하기에는 부족한 부분이 있어 전세반환대출을 선택한 이유가 가장 큽니다.

나는 주택 구입 과정에서 적립금과 비상금, 파킹 자금까지 남김없이 사용한 상황이고 시중에 가지고 있는 여유자금이 없어 불안한 상태였습니다. 살다 보면 큰돈이 언제 어떻게 나올지 예측할 수 없었기 때문에 이에 대한 대책이 없다 보니 불안감만 밀려왔던 것입니다. 그래서 충분히 자금을 확보하려고 했는데 저처럼 생활비 여유자금을 마련하려는 분들도 있었지만 보통 주택 구입 후 잔금 처리를 위해 신청하는 분들이 많았습니다. 추가 주택담보대출은 등기가 완료된 후 진행이 가능하지만 신규 단지는 중도금 납부 후 등기절차를 갖기 때문에 잔금처리 목적에서도 후순위가 대안이 됐다고 볼 수 있습니다.

하지만 진행할 때는 어떤 주택담보대출과 마찬가지로 여러 자격을 충족해야 하는데 전세반환대출도 금융사마다 심사요건에 차이를 두고 있어 부합 가능한 취급기관을 찾는 것이 중요합니다. 저도 처음에는 공통 요건만 간단히 살펴봤는데 후순위를 다루는 기관이 워낙 많다 보니까 조금씩 다르다는 걸 알았어요. 그 중 많은 자격을 충족할 수 있는 금융회사를 선택해야 혜택도 넓고 크게 받을 수 있고 증액을 고려하기에도 유리하다는 것을 깨달았습니다.

전세반환대출 자격도 많이 요구하지 않는다고 했어요. 8등급 내 진입해 있는 점수와 실거래로 파악되는 주택 최저시세 기준만 충족하면 됐기 때문에 이 두 가지 기준만 보면 생각보다 쉽게 진행 자격을 갖출 수 있었습니다. 집값도 고가주택을 말하는 것도 아니고 KB부동산과 한국부동산원 두 가지 기준으로 조회할 때 실거래가 8천만원 이상 정도만 채우면 됩니다. 최근 수도권 오피스텔 원룸은 신규 공급가도 3억원이 넘고 지방은 1억 5천 수준이 넘기 때문에 이보다 넓은 평형대를 갖고 있으면 누구나 충족할 수 있는 기준이 된 겁니다.

다만 심사 자격을 전반적으로 금융사 기준에 맞게 충족해도 진행이 어려울 수 있습니다. 저는 1순위 담보로 기금을 선택했고 저당도 70%밖에 잡히지 않은 상태에서 심사를 추가로 받았기 때문에 걸림돌이 되는 부분은 없었지만 절차 전에 이미 설정된 LTV 퍼센트가 높으면 거절이 된다고 했습니다. 보통 LTV 적용 비율이 90%까지는 인정됐지만 이 수준을 이미 충족한 상황이라면 추가로 차입받기 어려웠다는 겁니다. 이미 선수위 이후 2순위 주택담보대출을 해주셨던 분들이라면 이 부분만 주의하셔야 합니다.

심사자격 충족과 절차를 갖는 데 어려움은 실제로는 없었지만 생각보다 걱정되는 게 제2금융권이라고 해도 금리가 지나치게 높지 않을까 하는 생각이 들었습니다. 주거래에서 벗어나면 모든 대출의 이율은 고금리에 이른다는 지론 같은 게 있습니다. 하지만 주택담보대출 상품은 시중은행 상품이나 기금으로 진행하는 정부 지원과 큰 차이를 두지 않았습니다. 단위농협 같은 상호금융권은 오히려 우대를 받으면 4%까지 낮아질 수 있었습니다. 캐피털과 저축은행은 부여되는 한도가 높기 때문에 다른 금융사에 비해서는 이자율도 큰 수준이었지만 차등 적용이어서 신용도가 높거나 직업, 연봉 등에 우대받으면 이자율도 더 크게 낮출 수 있었습니다.

내가 진행하면서 한가지 안 것은 감정가의 높은 은행을 찾아야 한다는 점이었습니다.시중 은행 주택 담보 대출은 3%의 이자를 적용하더라도 추가로 추진하기에는 그렇지 않았습니다.또 후순위 상품을 제1금융권에서 진행하는 경우 DSR40%를 받고 다주택자라면 그것 자체에 제한이 적용되었는데 이러한 규제는 제2금융권에서 미비에 대접을 받습니다.그래서 누구도 진행한다는 장점이 있지만 주거래 은행과 그다지 변하지 않는 것은 바로 감정가였습니다.감정 가격이 낮으면 금리도 상승하고 받는 한도도 낮아졌기 때문에 이 부분도 고려하고 취급 기관을 조사해야 했어요.그래서 LTV적용률이 가장 높은 곳을 중심으로 알아봤는데 여기서 하나 더 관계가 찾아온 것이 사업 자금과 생활비였어요.대출을 실행할 때 사용 용도가 있잖아요?이 사항을 어떻게 충족시키느냐에 의해서 LTV적용퍼센트가 바뀌었습니다.평균 60%에서 시작하는 95%까지 최대치로 인정되었으나 생활 안정 자금으로 받으면 가계 대출로 분류된 70%안팎에서 한도가 발생하고 사업자로 진행하면 기업 자금이 되므로 환율 90%까지 완전히 받을 수 있었습니다.나는 많은 자금 확보 차원에서 간이 과세를 발행하고 신청했지만 예상보다 더 높은 결과가 나오고 놀랄 부분이 있었습니다.전세 퇴거 자금 대출을 종합적으로 정리하면 최저 4%에서 높은 19%까지 설정되고 LTV퍼센트는 자금 목적으로 바뀌면서 필요한 한도에 맞추어 가능한 타입을 선택하면 됩니다.상환 기간은 30년까지라서 선순위 실행 후에 똑같이 적용하고 1달 지출되는 이자와 원금을 내릴 수도 있습니다.진행전에는 반드시 자신이 충족시킬 수 있는 우대 사항은 뭔가를 꼭 확인해야 했으니 이 부분을 참고 진행하면 심사 결과도 만족한다고 알리고 싶습니다.

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